Il mercato immobiliare è certamente uno tra i mercati più complessi, sia da comprendere che da prevedere; sono talmente tante le variabili in gioco che spesso si finisce per commettere il peggiore tra gli errori possibili in questo settore: generalizzare.
Ed è stato proprio un errore di generalizzazione a far pensare a molte persone che gli affitti e di prezzi degli immobili sarebbero crollati a seguito della pandemia e del conseguente calo di presenze turistiche alle Isole Canarie.
Vediamo perché.
Per comprendere certe dinamiche è fondamentale innanzitutto contestualizzare correttamente lo scenario che si vuole analizzare. Per esempio alle Canarie, contrariamente a quanto molti possano pensare, l’incidenza degli affitti turistici (Vivienda Vacacional) rispetto a quelli residenziali è relativamente bassa (8% circa). Per avere un metro di paragone basti pensare che in città turistiche come Madrid o Barcellona la medesima incidenza si attesta intorno al 20%.
A ciò si aggiunge che la “conversione” degli affitti turistici in affitti residenziali dall’inizio dello stato di allerta ha raggiunto il 40% a Madrid e Barcellona, mentre si è attestato mediamente intorno al 6% nelle altre regioni.
Insomma, a quanto pare i proprietari degli appartamenti ad uso turistico non stanno ritenendo opportuno cambiare tipologia di investimento. Ciò è dovuto principalmente a due fattori: il primo è che probabilmente si aspettano che i flussi di turisti riprendano nei prossimi mesi e con essi la domanda di alloggi. Il secondo è che temono che il passaggio ad un affitto residenziale possa rivelarsi una trappola sul lungo termine: infatti la vigente normativa sulle locazioni potrebbe aprire agli inquilini “temporanei” la possibilità di pretendere un prolungamento del contratto fino a sette anni.
L’incidenza di tali conversioni è dunque talmente bassa da non influire sul mercato degli affitti residenziali che, alla luce dei dati a disposizione, starebbe subendo un ampliamento dell’offerta di circa il 3%: troppo poco per determinare un calo percepibile dei prezzi.
Anzi, nella città di Las Palmas di Gran Canaria, dove disponiamo di dati sufficienti per poter svolgere analisi più accurate, ciò che sta avvenendo è l’esatto contrario di quanto molti professavano nei mesi scorsi: i prezzi degli affitti sono in lieve aumento dall’inizio della pandemia (stiamo parlando di medie, e comunque di cifre molto contenute, intorno allo 0,9%).
L’effetto pandemia tanto temuto starebbe dunque aprendo, numericamente parlando, nuove opportunità per gli investitori immobiliari. Tenuto infatti conto del (pur contenuto) calo dei prezzi degli immobili a fronte di affitti tutto sommato stabili, gli indici di redditività sono in aumento e questo senza tenere conto delle agevolazioni che molto probabilmente il Governo metterà in campo nei prossimi mesi per il rilancio della sofferente economia.
Nella sola città di Las Palmas de Gran Canaria, dall’inizio dell’emergenza (fine febbraio 2020), i prezzi di offerta sono calati mediamente del 2,16%. Il dato interessante è che gli immobili da ristrutturare hanno registrato il calo più significativo (-8,74%), cosa che suggerirebbe agli investitori più attenti nuove opportunità nella ristrutturazione degli immobili da mettere a reddito.
Insomma, i mercati ci hanno sempre insegnato che anche nei momenti di crisi c’è sempre spazio per chi ha voglia di capire e di pensare fuori dagli schemi classici e generalisti. È sempre stato così e, anche in questa occasione, i numeri sono dalla parte di chi ha voglia di leggerli.
Marco Sparicio
analista mercati
