Per poter affrontare seriamente un tema così complesso come il calcolo del valore di un immobile è doveroso chiarire prima di tutto un concetto: prezzo e valore non sono la stessa cosa.
PRICE is what you pay, VALUE is what you get
Trovo molto calzante questa definizione di Warren Buffet, che per chi non mastica l’inglese recita più o meno così: “Il prezzo è ciò che paghi, il valore è ciò che ottieni”.
Si sente spessissimo replicare al prezzo di un immobile con la frase “Ehh… ma non li vale! “. Le persone sono abituate a stimare il valore sulla base della loro percezione, che il più delle volte è oltretutto sbagliata.
Sia ben chiaro, ciascuno è liberissimo di scegliere (sulla base delle proprie possibilità e della propria sensibilità) se pagare o meno il prezzo che gli viene richiesto per l’acquisto di un immobile; ma deve essere altrettanto chiaro che se per comprare un immobile è sufficiente monitorare il mercato alla ricerca di un prezzo, per investire è necessario analizzarlo per poterne determinare il giusto valore.
Detto ciò possiamo finalmente venire al dunque: come si calcola il valore di un immobile?
Va innanzitutto detto che il valore è relativo e dipende dal tipo di investimento che intendiamo fare.
Supponiamo di voler acquistare un appartamento da mettere a reddito, vale a dire da affittare per ottenere un rendimento annuo.
La prima cosa da domandarsi è: “quale rendimento posso ragionevolmente ottenere?“.
Qui è necessario conoscere il mercato, perché per ottenere successo nella mia operazione devo prima di tutto conoscere il contesto nel quale intendo muovermi. Per il mercato di Las Palmas de Gran Canaria il rendimento medio per un investimento di questo tipo si aggira intorno al 5% lordo annuo.
Ciò significa che se il 5% lo può ottenere più o meno chiunque, io investitore voglio ottenere almeno il 7-8%.
A questo punto, scelta la zona in cui statisticamente posso ottenere il miglior risultato (in questo momento la zona di Vegueta), cerco di capire a quale cifra posso ragionevolmente affittare il mio appartamento una volta acquistato. Supponendo di voler chiedere 9 €/mq e di voler ottenere un 7% di rendimento, il calcolo del valore al mq del mio appartamento è molto semplice:
Attenzione, perché questo è il vero valore dell’immobile per me, per il tipo di investimento che intendo fare. E questa stima è insindacabile e facilmente calcolabile da chiunque, dall’uomo della strada al più grande esperto con 100 anni di esperienza.
E se io l’immobile lo volessi invece acquistare per ristrutturare e poi rivendere?
Il ragionamento da fare è grosso modo lo stesso: devo decidere prima di tutto quanto voglio guadagnare dall’operazione.
Ogni investitore ha i suoi parametri; noi consigliamo ai nostri clienti di non investire con margini al di sotto del 30%, perché questi sono i rendimenti che si possono ragionevolmente ottenere, assicurandosi nel contempo i margini di rischio sufficienti per poter coprire un’operazione di tale complessità.
Anche in questo caso, la prima cosa da fare è valutare la zona che statisticamente può offrirci le migliori opportunità (ancora una volta, ad oggi, Vegueta); successivamente si fissa il prezzo al mq al quale verosimilmente potremo rivendere il nostro immobile ristrutturato (ipotizziamo 2.000 €/mq).
Stimando di dover spendere circa 300 €/mq per la ristrutturazione il calcolo diventa piuttosto semplice:
Questo è il vero valore dell’immobile per chi vuole effettuare un’operazione immobiliare di questo tipo. È chiaro che per chi si accontenterà di un 20% di guadagno il valore sarà più alto, e più precisamente di 1366,67 €/mq.
Ora, ogni volta che sentirai dire he un immobile “non li vale…“, hai gli strumenti per poter valutare se tale affermazione abbia o meno un fondamento per te, per il tipo di investimento che tu intendi fare. Perché mentre il prezzo è uguale per tutti, il valore dipende dal tipo di progetto che ciascuno di noi ha in testa per quell’immobile.
Questo è il tipo di lavoro che Canarie Consulting Investimenti fa con i propri clienti: individuare le migliori opportunità di mercato per ottenere il massimo da ciascun investimento. Il tutto basandosi sui dati di mercato e sulle migliori soluzioni sia da un punto legale-normativo che fiscale.
Per qualsiasi approfondimento è possibile contattarci attraverso il modulo di contatto.
Marco Sparicio
analista mercati
