È possibile prevedere l’andamento dei prezzi nel mercato immobiliare?
Se sì, come?
E se no, come fanno gli investitori a guadagnare sempre?
Se avrai la pazienza di leggere questo articolo, risponderò ad entrambe le domande e ti permetterò di uscire una volta per tutte dalla logica improduttiva e fallimentare sulla quale fanno affidamento gli investitori della domenica.
Si, perché se vuoi iniziare ad investire con successo nel mercato immobiliare devi smettere immediatamente di affidarti alle previsioni degli “esperti”, che nel corso della mia esperienza non hanno MAI azzeccato una previsione. O meglio, qualcuno magari l’ha pure azzeccata, altri invece no… altri ancora le azzeccano sempre tutte, affermando tutto e il contrario di tutto, per poi puntualmente ricordarti solo le previsioni che erano corrette.
La verità, che è meglio accettare fin da subito, è che prevedere l’andamento dei prezzi in un mercato è una delle cose più difficili in assoluto. Nessuno ha la bacchetta magica – soprattutto – nessuno è veramente in grado di sapere cosa succederà nel futuro.
In un libro scritto da Fred Shwed dal titolo “Dove sono gli yacht dei clienti?” si riporta un episodio in cui un uomo, ammirando gli yacht dei banchieri ormeggiati al porto di New York, chiese dove fossero quelli dei clienti. Se i banchieri sanno tutto dei mercati e si fanno pagare per dirlo, dove sono tutti i clienti che hanno reso ricchi? Bene, lo stesso bisognerebbe domandarsi rispetto a questi presunti “esperti” nel settore immobiliare, siano essi affermate società di consulenza o più semplicemente agenzie, a ancora singoli professionisti del settore. Mi ci includo pure io, sia bene inteso, anche se – a domanda specifica su come si muoverà il mercato nei prossimi mesi o anni – difficilmente qualcuno si è mai sentito rispondere dal sottoscritto qualcosa di diverso da “non lo so“. Io non sono in grado (come del resto gli esperti di cui sopra) di prevedere il futuro. L’unica differenza è che io accetto questo limite, che anzi è parte integrante della mia strategia. A me, come investitore, basta conoscere perfettamente il presente, perché gli immobili non sono titoli azionari e le operazioni immobiliari non sono semplici operazioni di BUY o SELL.
Ammettere di non sapere prevedere il futuro è il primo passo verso una corretta valutazione del mercato ed una corretta impostazione dell’investimento immobiliare.
Ma perché tutte queste riflessioni? Semplicemente perché oggi mi sono imbattuto nell’ennesima inutile previsione da parte degli “esperti”, nella quale si sbandiera un certo ottimismo sui prezzi da qui a fine anno.
19/07/2021 – Gli esperti prevedono aumenti del prezzo delle abitazioni e avvertono: “È il momento migliore per comprare”.
L’articolo riporta i pareri di una serie di esperti; chi afferma che i prezzi aumenteranno come conseguenza della ripresa economica, chi per il permanere dei bassi tassi di interesse e per l’eccesso di risparmio generato dalle minori spese nel periodo di pandemia; non dimentichiamo l’incertezza sui rendimenti di borsa… il tutto condito dall’ormai immancabile avanzamento del programma vaccinale.
Aggiungerei a questo punto, con estrema umiltà, che con le Perseidi in avvicinamento difficilmente il mercato potrà calare, dunque i segnali ci sono tutti: comprare, comprare, comprare!
È veramente così che vuoi programmare i tuoi investimenti? Ascoltando chi non ha la più pallida idea di cosa succederà in futuro e si prodiga per dirti tutto e il contrario di tutto, senza alcuna responsabilità sulle conseguenze di tanta faciloneria?
Vediamo cosa dicevano invece gli esperti solo pochi mesi fa, prima che i dati di mercato evidenziassero un 3,6% di aumento dei prezzi nel periodo che va da giugno 2020 a giugno 2021:
I prezzi delle case diminuiranno del 3% quest’anno e del 5,5% nel 2021, secondo Euroval (12/06/2020)
Il prezzo delle case in Spagna continuerà a diminuire fino a metà 2021 (17/07/2020)
I prezzi delle case non torneranno ai livelli pre-COVID-19 fino al 2024, secondo CaixaBank Research (20/07/2020)
KPMG: Ci saranno più cali dei prezzi delle case e la normalità immobiliare potrebbe essere posticipata al 2023 (15/04/2021)
Le agenzie immobiliari continuano a vedere un calo dei prezzi, ma la fiducia torna ai livelli pre-COVID (12/05/2021)
Ometto per pudore ciò che si diceva sui social.
Potremmo andare avanti per ore ma credo che questo sia già più che sufficiente per fermarsi un attimo a riflettere su un punto fondamentale: ma se gli esperti non sanno nemmeno loro che pesci pigliare, come fa un investitore ad impostare correttamente le sue operazioni immobiliari?
La risposta è piuttosto semplice e credo si possa riassumere in 3 semplici concetti:
- Nessuno può prevedere l’andamento dei prezzi e sapere se questi saliranno o scenderanno: accettare questo limite equivale ad evitare di introdurre fattori di rischio nella propria operazione;
- Fatto ciò, la cosa migliore è puntare su zone/immobili le cui caratteristiche rendono il prezzo meno volatile;
- I prezzi degli immobili non crollano da un giorno all’altro: conoscere bene le dinamiche e avere sempre una fotografia chiara del mercato in cui si opera è la chiave per compensare qualsiasi periodo di calo dei prezzi.
La domanda da porsi, dunque, d’ora in avanti non dovrà più essere “i prezzi saliranno o scenderanno?“, ma:
“Quali sono le zone maggiormente resilienti?“
“Quali sono le tipologie di immobili che meno soffrono variazioni in termini di domanda/offerta?”
Ma soprattutto: “Sto impostando il mio investimento in maniera tale che la sua performance abbia una minima dipendenza dalle oscillazioni di mercato?”.
Marco Sparicio
Responsabile Investimenti
Canarie Consulting
