C’è una differenza sostanziale, quando si parla di “investimento immobiliare”, tra chi opera in maniera professionale e chi invece si muove in una modalità, come dire… “amatoriale”: il controllo dei numeri.
Sì, perché quando si ambisce ad investire non basta farsi un’idea sul cosa e sul come, per poi agire con una buona dose di buonsenso, ma è necessario definire a priori le metriche che ci consentiranno di selezionare il miglior investimento e successivamente di impostarlo nella maniera più corretta.
Ultimo, ma non per questo meno importante, definire sempre una exit strategy, vale a dire una strategia di uscita dall’investimento. L’investitore deve assicurarsi sempre che in caso di uscita dall’investimento (sia essa anticipata oppure no), questo sia in grado di offrirgli un rendimento minimo definito a priori. Ma di questo ne parleremo in un post dedicato.
Tornando alle metriche, possiamo definire tali tutti i parametri che ci consentano in qualche modo di misurare l’investimento e di confrontarlo con gli altri.
Ed ecco che qui si cade subito nell’errore più diffuso tra gli investitori “amatoriali”: usare come metrica il prezzo.
Calcolare il valore dell’immobile e di conseguenza il suo giusto prezzo è certamente fondamentale per poter definire correttamente una metrica, ma non rappresenta da solo un parametro utilizzabile dall’investitore per poter effettuare una corretta valutazione dell’investimento stesso.
L’investitore, infatti, ha come unico scopo della propria attività quello di ottenere un guadagno, sia esso in forma di rendita oppure di plusvalenza. Da ciò si può facilmente intuire che il prezzo di un immobile da solo non può in alcun modo misurare il guadagno, per il cui calcolo dovremmo disporre di almeno altri due dati: il prezzo di affitto e/o il prezzo di rivendita.
Ora, la misurazione degli investimenti può essere fatta in vari modi, a discrezione del singolo investitore. Riporterò di seguito due esempi di metrica per la valutazione di un investimento di acquisto per ristrutturazione e successiva rivendita e di acquisto per messa a reddito.
Acquisto per ristrutturazione e rivendita.
In questo tipo di investimento, l’investitore acquista un immobile da ristrutturare ad un prezzo conveniente, per poi effettuare una ristrutturazione e rivenderlo in perfette condizioni di abitabilità.
Ciò che si deve assicurare l’investitore per questo tipo di investimento è un ampio margine tra il prezzo d’acquisto dell’immobile da ristrutturare e il prezzo di vendita dello stesso immobile ristrutturato; in questo modo potrà sostenere i costi dell’intervento di ristrutturazione e garantirsi nel contempo un adeguato guadagno.
Alla luce di quanto sopra, pare sensato utilizzare proprio questo margine di prezzo come metrica per una prima valutazione dell’investimento: un margine più ampio è infatti in grado di offrire una maggiore possibilità di guadagno, a parità di costo della ristrutturazione.
Ecco dunque che, in questa prospettiva, i vari immobili non verranno più confrontati sulla basa del prezzo, bensì sulla base di questo margine, in grado di consentire una migliore valutazione del potenziale dell’investimento stesso.
A questo proposito: lo sapevi che questi margini variano da zona a zona? Lo sapevi che ci sono zone dove questa metrica è più favorevole rispetto ad altre zone e dove è dunque più indicato cercare determinati tipi di investimento?
A Las Palmas de Gran Canaria, per esempio, esistono zone dove questo margine è mediamente del 24% e altre dove è del 47%! Tu che faresti, cercheresti ovunque basandoti sul prezzo oppure concentreresti le tue ricerche nelle zone più favorevoli, basandoti su questa metrica?
Acquisto per messa a reddito.
Anche per chi ha intenzione di acquistare un appartamento da mettere a reddito (da cedere in affitto) esistono metriche utili alla selezione delle migliori opportunità.
Una delle principali da me utilizzate è certamente il numero di anni in cui mi “ripago” l’investimento.
È a questo punto doverosa una precisazione: il concetto di ripagarsi l’investimento, nel caso degli immobili, è improprio, nel senso che quando si fa un investimento immobiliare non si perde il capitale investito ma più semplicemente lo si trasferisce su un altro asset (quello immobiliare, per l’appunto). L’unico costo vero e proprio dell’investimento sono i costi di acquisto e le tasse, che trascureremo in questo caso in quanto li possiamo considerare costanti.
Dicevamo dunque che una metrica interessante per confrontare le diverse opportunità di investimento è il tempo necessario per raccogliere, attraverso i canoni di affitto, il capitale inizialmente investito per l’acquisto dell’immobile.
Anche qui, a prescindere dal prezzo, saranno maggiormente interessanti (e remunerativi) quegli immobili in grado di raccogliere il capitale nel minor numero di anni.
Per fare un ulteriore esempio concreto, sempre facendo riferimento alla realtà di Las Palmas de Gran Canaria, esistono zone in cui questa metrica è pari a 22 anni ed altre in cui è di soli 14 anni! Anche qui, dove andresti a cercarti la tua opportunità di investimento?
In conclusione, il prezzo, quando si tratta di fare un investimento immobiliare, dovrebbe essere preso in considerazione solo per la definizione del budget, mai per la valutazione dell’investimento. Chi afferma di aver fatto un buon investimento basandosi sul prezzo di acquisto è spesso vittima di un errore di valutazione, potenzialmente in grado di compromettere l’effettivo rendimento dell’investimento stesso.
Marco Sparicio
Responsabile Investimenti
Canarie Consulting
