Perché i prezzi degli immobili non scendono?

La discesa dei prezzi degli immobili è diventato un mantra su giornali e social. Tutti ad attendere il crollo, dovuto al rallentamento dell’economia, che però non sembra arrivare (o almeno nella forma in cui molti “affaristi” sperano).

Vediamo perché.

Giova innanzitutto ricordare che il mercato si basa su regole ben precise: sono la domanda e l’offerta che determinano il prezzo, non le condizioni “esterne” al mercato. O meglio, le condizioni esterne possono influire sulle dinamiche di domanda e offerta, questo certamente, ma allora è proprio su queste dinamiche che bisogna soffermarsi se si vuole fare una previsione seria.

Sostenere che “l’economia rallenta e dunque l’immobiliare rallenterà” è una semplificazione che può valere per l’uomo della strada, ma non certo per un investitore. Perché se è vero che i fattori esterni possono influire sulle dinamiche di prezzo di un mercato è altrettanto vero che questi fattori non avranno la stessa incidenza ovunque, indipendentemente dalla zona, dalla tipologia di immobile, dalle politiche fiscali e di sviluppo del Paese.

Le crisi non distruggono i capitali: semplicemente li spostano. E, nemmeno a dirlo, non li spostano mai dove pensano le masse, le quali si sono storicamente schierate sempre dalla parte sbagliata.

Da quando è iniziata questa emergenza (inizi di Marzo 2020) il prezzo medio di offerta a Las Palmas di Gran Canaria è sceso di circa un 1%. Una variazione trascurabile tutto sommato, seppur in un periodo così breve. Nello stesso periodo l’offerta media relativa agli affitti è salita del 2,2%.

Insomma, perché i prezzi non sono ancora scesi?

La risposta è stata data poco sopra: i prezzi calano a seguito del calo della domanda che, tecnicamente, non è ancora arrivato. Essendo il mercato attualmente fermo (compravendite ferme dai notai) i prezzi non possono subire variazioni, essendo questi determinati dal mercato e non dagli osservatori.

Compreso ciò possiamo passare alle valutazioni sul futuro.

Mi piacerebbe farle analizzando il contesto specifico delle Isole Canarie ovviamente, e più in generale dal ruolo che queste potrebbero avere nei prossimi mesi/anni.

Knight Frank, colosso immobiliare mondiale che pubblica regolarmente uno tra i più famosi outlook di settore, ha appena fatto sapere quali saranno le città che subiranno incrementi di prezzo nei prossimi mesi. Sì, incrementi. Perché covid-19 o meno ci saranno luoghi in cui la domanda si concentrerà maggiormente e nei quali, inevitabilmente, i prezzi saliranno.

Sarà il contesto a stabilire dove si indirizzerà la domanda e – con buona pace di chi vorrebbe il contrario – le Isole Canarie hanno alcune caratteristiche che potrebbero attirare nei prossimi mesi l’interesse di alcuni investitori, ma non solo.

Quali sono queste caratteristiche?

• covid-19: la gestione sanitaria a seguito della pandemia ha evidenziato una buona capacità dell’arcipelago nel far fronte all’emergenza. Ciò lo farà preferire rispetto ad altre mete a chi – nonostante tutto – vorrà godere di una vacanza invernale con un clima favorevole e al riparo dal rischio contagio.
• clima: la pandemia avrà cambiato molti aspetti delle nostre vite ma non certo il clima, che resta uno dei migliori al mondo. È da sempre una delle principali attrazioni del turismo locale e non cesserà di esserlo.
• fiscalità: le Isole Canarie hanno visto il boom della loro economia soprattutto grazie alla politica business friendly degli anni passati: gli incentivi fiscali e l’assenza di politiche oppressive nei confronti dei proprietari hanno infatti attirato sulle isole ingenti somme di capitali. È ragionevole prevedere che, a fronte di un calo dell’economia, il Governo riaprirà (almeno in parte) le stesse misure che hanno favorito la crescita negli anni passati.
• liquidità: parte della liquidità sottratta alle evidenti incertezze del mercato finanziario verrà reinvestita nel mercato reale. Gli immobili sono da sempre un asset istituzionalmente riconosciuto ed una valida opzione in tal senso; l’ipotesi che possano suscitare l’interesse di svariati investitori non è da sottovalutare.

Ciò significa dunque che i prezzi degli immobili alle Canarie non scenderanno nei prossimi mesi?

No, non significa questo. Come reagirà il mercato nei prossimi mesi lo sapremo solo… nei prossimi mesi. Che ci siano tuttavia elementi che possano far riflettere su possibili dinamiche alternative a quello che è il pensiero comune, questo è anche doveroso considerarlo.

Lo confermano le richieste che stiamo ricevendo in questi giorni da parte di clienti e non, che nonostante (o forse proprio a causa di) il clima di incertezza che avvolge il nostro futuro, ancora credono che gli immobili possano rappresentare una buona opzione di investimento.

Ma attenzione: ciò non varrà per tutti gli immobili, a prescindere. Sarà questa la sfida principale degli investitori: selezionare correttamente le opportunità di investimento. Perché ogni buon investitore sa che “crisi” non significa necessariamente “fine dei guadagni”, ma semplicemente cambiare il modo di investire per adattarlo a una nuova realtà.

Marco Sparicio
analista mercati