“Quando lo stolto indica la luna, il saggio guarda il dito”
OK, non era proprio così, ma credo descriva piuttosto bene una recente dinamica del mercato immobiliare riportata dal noto portale Idealista.
Facciamo subito una doverosa premessa: il mercato immobiliare è un po’ come la borsa, nel senso esistono trend “generici” di mercato e nel contempo trend più “specifici”, come i Paesi, le Regioni, i quartieri, gli isolati, le tipologie di immobile…
Quando si parla di mercato immobiliare tra amici al bar allora va benissimo parlare di trend generici, raccontandosi tutto e il contrario di tutto. Ma quando si tratta di investire svariate decine o centinaia di migliaia di euro in una operazione immobiliare, allora il discorso sale ad un altro livello, dove le dinamiche universali smettono di dettare le regole.
Da quando è iniziato il lockdown la narrazione degli esperti si è focalizzata sulla catena causa-effetto scaturita dal blocco delle attività produttive, del relativo calo del PIL e aumento della disoccupazione e della ripercussione infine di tutto ciò sul mercato immobiliare.
Il tutto supportato da numeri, sia ben chiaro, seppur frutto di proiezioni basate proprio sulla supposta universalità della logica di cui sopra.
La cosa interessante è che mentre la narrazione si faceva sempre più pressante, azzardando anche paragoni con situazioni del passato che ben poco avevano a che vedere con quella attuale, si notava nel mercato spagnolo (noi ci occupiamo di questo, dunque tralasceremo qualsiasi giudizio su altri mercati) un comportamento a dir poco “anomalo” rispetto alle previsioni.
Infatti non solo il crollo dei prezzi non è ancora arrivato come più volte annunciato, ma i dati – che in oltre tre mesi iniziano a meritare un’attenzione statistica – stanno iniziando a suggerire alcune dinamiche finora completamente ignorate dalla narrazione.
La prima dinamica interessante è che le zone che hanno sperimentato i maggiori tassi di infezione da covid-19 sono quelle che in proporzione hanno subito un maggiore calo dei prezzi. Insomma, per dirla in termini un po’ più “tecnici”, pare esista una vera e propria correlazione tra la presenza delle infezioni da covid in una determinata zona ed il suo prezzo al mq per gli immobili.
Altra dinamica degna di nota è la de-correlazione tra i prezzi legati alle soluzioni unifamiliari e i prezzi medi: l’esperienza del confinamento sembra infatti aver suggerito agli spagnoli il vantaggio di poter vivere in un contesto abitativo singolo, con spazi aperti e libertà normalmente negati dal “classico” appartamento.
Per dare un’idea di questo fenomeno basti pensare che, a fronte di un incremento di prezzi inter-annuale del mese di aprile 2020 del 3,3%, le soluzioni unifamiliari hanno fatto segnare un rialzo di ben il 9,1%.
Di queste dinamiche poco si parla, perché le masse preferiscono alimentarsi di semplificazioni alla portata della propria cultura specifica sull’argomento. Ma queste sono esattamente il tipo di informazioni sulle quali amiamo costruire le operazioni più redditizie, perché l’80% dei profitti si fanno laddove le informazioni sono a disposizione di uno scarso 20% dei potenziali investitori.
Marco Sparicio
analista mercati
